海外买家税退税
海外买家税是2017年4月21日起，财务部对在安省的海外买家(包括个人或者公司）增收的15%的投机税。既然是对投机行为的增税，那么如果政府能认定你的买房意图不是投机而是自住，这笔税就是可以退回来的。值得一提的是，海外买家税是由安省财务部征收的而不是由税务局征收的，所以NRST定义的海外买家是由移民身份决定的，即没有加拿大永居身份或者国籍的个人和不是在加拿大注册的公司。
在过去的3年里，政府对海外买家税的法规进行了几次修订：
-
凡是买房合同是在2022年3月30日之前签约的、买的金马蹄地区的房子，按房价的 15% 交海外买家税，4年内成为加拿大永居或者符合要求的工签和学签持有者都可以申请退税。
-
凡是2022年3月30日至2022年10月24日之间签的在安省任何地方的买房合同，按房价的20% 交海外买家税，只有4年内成为加拿大永居才可以申请退税。
-
凡是在2022年10月25日及之后签的安省买房合同，按房价的25% 交海外买家税，只有4年内成为加拿大永居才可以申请退税。
符合以下三种情况的任意一种，就有机会退回海外买家税：
学签持有者：
-
购房合约是在2022年3月30日之前签约的
-
自购房交割日起30天内，持续持有有效学签，在安省认可的教育机构进行连续两年的full-time 学习
-
在2025年3月31日前，并且买房4年内提交申请退税。
工签持有者：
-
购房合约是在2022年3月30日之前签约的
-
自购房交割日起30天内，持续持有有效工签，进行连续一年的full-time 工作（Full-time工作是指每周工作时间不低于30小时，一年总共工作时间不低于1560小时）
-
在2025年3月31日前，并且买房4年内提交申请。
加拿大永居身份持有者：
-
在购房交割后四年内拿到永居身份
-
在拿到身份后90天内提交申请。
Reference:
除了以上条件，以下几点也值得注意：
-
产权 (title) 上只有房主一人或夫妻二人。一旦出现其他人，比如父母为了协助贷款也上了deed，这NRST就很难退回来了；
-
Final closing date的60天内必须开始自住，作为principal residence需留下充分的搬入证据（网购/私人账单/银行对账单/电话账单/驾照）。水电气单/地税单是无法作为自住证明的，因为就算房子是租给别人的，这些账单也是可以寄到该地址的。
-
如果买的是楼花，入住日（occupancy date)比交割日(closing date)早的话，是按照交割日结算的。
晟谦会计师事务所从2019年开始，处理过多起海外买家退税案例，也和安省财务部的官员进行多次拉扯。经历过在客户缺失自住证明，申请被驳回的情况下，通过上述，补充书写的辅助材料，跟官员据理力争，历经4年，终于帮客户追回数万元的退税。如果您关于海外买家税有其他疑问或者需要我们的服务，请咨询我们。