投资房及楼花处置
适用人群：
有房产投资或者准备进行房产投资的人群
自住房和投资房：
加拿大税务居民的自住房是有税务豁免,资本增值部分是不用缴税的。但是在同一年度，每个家庭只能有一套自住房。
自住房(Principal Residence)四个要求
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必须是住宅(含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等);
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房子必须用于自住 （要有生活痕迹，比如说寄信地址为自住房）;
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必须是加拿大人(含加拿大公民和居民)拥有;
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面积有限制，一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢，按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则这个住宅将不能作为自住房来处理。
当您拥有第二套房子的时候，第二套房子就会成为投资房。卖投资房所产生的资本利得是需要缴税的。
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2024年6月25号前卖的投资房：50% 的资本利得需要缴税。
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2024年6月25号后卖的投资房：25万以下的资本利得50%需要缴税，超过25万的部分67%需要缴税。
关于多处房产的长期税务规划，请参见多处房产投资
楼花投资：
首先，我们要明白，楼花转让与其他资产买卖的性质不同。一般资产买卖所产生的收益为资本利得（Capital Gain)，然而，以投资为目的的楼花转让的所有获利部分都会被税务局认定为商业收入(business income)，其收益部分的100%都是需要打税的。从这个定性可以看出，政府并不是很鼓励楼花转让这种投资，因此所产生的税负也比较重。
当楼花转让的收益被确认为business income之后，楼花转让还会涉及到消费税(GST/HST/PST)的问题。因为政府认定转让楼花是一个积极的商业活动，这时候你作为楼花的卖家，就应该收买家13%的HST交给政府。但是加上这13%之后，楼花的价格在市场上就失去了竞争力，所以卖家一般会把13%包含在卖价里面。举个例子，小明2018年花50万（包含消费税）买了一个楼花，2024年现在市场上的价格为70万(包含消费税）。收入上的消费税计算为70/1.13*0.13 = 8万，同时付给开发商的钱里面有可以从政府收回的消费税为50/1.13*0.13=5.75万，需要交给政府的消费税为2.25万。这个 2.25万只是需要交的消费税，不包含需要交的个人所得税。
总结一下，以投资为目的的楼花转让，所要交纳的税金比其他房产投资更高，主要是由于两点：
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所产生的增值被税务局认定为商业收入（Business Income），需要100%打税。
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商业收入(business income)需要交纳13%的HST。
晟谦会计事务有着丰富的财税经验，处理过大量关于房产投资的案例，如果您有关于房产处理的税务问题，欢迎咨询我们。