非居民卖加拿大的房子，买方的律师一般会先扣下一大笔售价（常见是售价的 25%，出租房的建筑部分可能是 50%），直到卖方拿到 CRA 的清税证明（116 证明）。所以非居民卖房，税务手续要和房产交易同步办，否则卖房款可能被扣好几个月。2026-11-05 的联邦预算提议，2027-01-01 起的出售把这两个比例降到 15% 和 30%，要等立法通过才生效。
卖方向 CRA 申请清税证明的表
一般要在卖出后 10 天内通知 CRA（也可以卖之前办）
没有清税证明时，买方一般要预扣售价的 25%（特定财产 50%）；预算提议 2027-01-01 起降到 15%(30%)，尚未立法
卖出那年还要交非居民报税表，结算最终的税
大致流程
- 1
卖之前
估算利得，准备 T2062
- 2
签约卖出
律师按规定扣下一部分售价
- 3
10 天内
向 CRA 交 T2062，预缴利得的税或提供担保
- 4
CRA 发证明
律师按证明放款
- 5
次年报税
交非居民报税表，多退少补
扣多少、什么时候能拿回
没有清税证明
买方律师按规定留下售价的一部分
买方一般要在取得物业当月结束后 30 天内汇给 CRA，不能无限等证书
卖方次年报税时结算
扣的是售价比例，不是利得；往往远超实际的税
有清税证明
卖方预缴利得的 25%（或提供担保）
CRA 发 116 证明
律师放出其余款项
证明有时要几个月，律师一般会扣着款直到拿到
要准备的资料
| 资料 | 用来做什么 |
|---|---|
| 购买合同、律师结算单 | —确定原始成本和购房费用 |
| 装修、改良的发票 | —增加成本，减少利得 |
| 出租期间的 T776、216 申报 | —确定折旧和回收 |
| 主要住所的年份 | —居民期间自住的年份可以免 |
| 卖出合同、中介费 | —确定售价和卖房费用 |
| 离境日期和离境时的处理 | —确定哪些年份是居民、成本怎么定 |
购买合同、律师结算单
- 📄 用来做什么
- —确定原始成本和购房费用
装修、改良的发票
- 📄 用来做什么
- —增加成本，减少利得
出租期间的 T776、216 申报
- 📄 用来做什么
- —确定折旧和回收
主要住所的年份
- 📄 用来做什么
- —居民期间自住的年份可以免
卖出合同、中介费
- 📄 用来做什么
- —确定售价和卖房费用
离境日期和离境时的处理
- 📄 用来做什么
- —确定哪些年份是居民、成本怎么定
要注意的地方
越早办越好
卖之前就准备 T2062 和资料，和律师、中介约好时间表，减少被扣款的时间。
出租房的建筑部分
建筑是可折旧财产，预扣比例和表格（如 T2062A）先按性质判断，和有没有提过折旧无关；提过折旧的还要申报回收。
卖完还要报税
拿到清税证明不等于结束，卖出那年要交非居民报税表，结算最终的税和退款。
主要住所的部分
居民期间自住的年份可以免，离开后的年份一般不能，算法要和离境的处理对上。
晟谦怎么帮
卖之前先算
按成本、折旧、主要住所的年份，算出利得和预计的税。
清税证明和律师配合
准备 T2062，跟进 CRA，和你的房产律师对接放款时间。
卖完报税
卖出那年的非居民报税，把多扣的退回来；价格见本系列「晟谦能为新移民和离境人士做什么：登陆和离境两头接住」。
出处
免责声明
本文是一般性信息，不构成税务或法律建议。每个人的情况不同，具体安排请咨询注册会计师和房产律师；服务价格以书面报价为准。
© 2026 Sheng Qian CPA。本文版权归晟谦所有，未经书面许可不得转载；转载请联系 info@sqcpa.ca。
同专题的其他文章
这个专题的全部 21 篇 →- 离开后，加拿大的房子出租怎么报税？非居民租金的预扣、第 216 条申报、NR4
更新 2026-11-05约 3 分钟
- 离开后，RRSP 和 TFSA 怎么办？非居民期间的规则、取款的预扣
更新 2026-11-05约 4 分钟
- 离境当年怎么报税？部分年度申报、T1161 / T1243 等表格、截止日
更新 2026-11-05约 3 分钟
- 离境以后，牛奶金、CPP、OAS 会怎样？各项福利对非居民的规则
更新 2026-11-05约 3 分钟
想按你们公司的情况谈一谈？
预约咨询