离开加拿大以后，多伦多的房子留着出租 —— 非居民收的加拿大租金，默认要按毛租金的 25% 预扣，由租客或你的代理每月交给 CRA。多数人会选择 216 申报：按净租金（扣掉利息、房产税、物业费等）算税，多扣的可以退回（退多少看计算结果）。
默认按毛租金的 25% 预扣非居民税
提前交 NR6，CRA 书面批准后才可以按预计的净租金预扣
每年按净租金报税，多退少补
NR6 获批的，216 申报一般这天前交；欠税一般次年 4 月 30 日就到期
两种做法
| 项目 | 不做任何选择 | 交 NR6 + 每年 216 申报推荐 |
|---|---|---|
| 预扣怎么算 | 毛租金的 25% | CRA 书面批准前仍按毛租金；批准后按预计净租金的 25% |
| 每年要报税吗 | 不用；代理年底出 NR4 | 要交 216 申报 |
| 最终的税 | 就是毛租金的 25% | 按净租金和累进税率算，很多情况低一些 |
| 截止 | 每月 15 日前交上个月的预扣 | 216 申报：NR6 获批的次年 6 月 30 日前；余额次年 4 月 30 日；卖了房且有折旧回收的，申报也是 4 月 30 日 |
没交 NR6 的，也可以在年度结束后 2 年内补做 216 申报，按净租金算、退回多扣的部分。
谁负责什么
你在加拿大的代理
收租金
按月预扣并交给 CRA
年底出 NR4，次年 3 月 31 日前
代理没扣、没交的，代理也要负责
你自己（或你的会计）
提前交 NR6，找好代理
每年 216 申报
多退少补
216 申报只报加拿大的租金，和海外收入无关
能扣哪些费用
| 费用 | 216 申报可以扣 | 不能扣或受限制 |
|---|---|---|
| 房贷利息 | ✓ | ✕本金不能扣 |
| 房产税、保险、物业费 | ✓ | — |
| 维修、管理费、代理费 | ✓ | — |
| 折旧（CCA） | ◐可以提，但不能做出亏损 | — |
| 回加拿大看房的机票 | — | ✕一般不能扣 |
房贷利息
- ✅ 216 申报可以扣
- ✓
- 🚫 不能扣或受限制
- ✕本金不能扣
房产税、保险、物业费
- ✅ 216 申报可以扣
- ✓
- 🚫 不能扣或受限制
- —
维修、管理费、代理费
- ✅ 216 申报可以扣
- ✓
- 🚫 不能扣或受限制
- —
折旧（CCA）
- ✅ 216 申报可以扣
- ◐可以提，但不能做出亏损
- 🚫 不能扣或受限制
- —
回加拿大看房的机票
- ✅ 216 申报可以扣
- —
- 🚫 不能扣或受限制
- ✕一般不能扣
要注意的地方
一定要有代理
非居民出租，一般要指定一个加拿大居民代理（朋友、物业公司都可以）负责预扣和申报；租客直接付给你的，租客就有预扣责任。
NR6 要提前交
一般在当年 1 月 1 日或第一笔租金前交；每年都要重新交。
以后卖房
非居民卖房要办 116 清税，出租期间提过的折旧会回收，见本系列「非居民卖加拿大的房子：清税证明」。
主要住所的年份
离开后的出租年份，一般不能算主要住所；离开前就要先算清楚以后卖房的税。
晟谦怎么帮
离开前就安排好
指定代理、准备 NR6，第一笔租金前办好。
每年 216 申报
按净租金报税，把多扣的预扣退回来。
卖房前先算
主要住所的年份、折旧回收、116 清税一起算；价格见本系列「晟谦能为新移民和离境人士做什么：登陆和离境两头接住」。
出处
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