移民前在国内就有房子、股票、基金、公司股份，将来在加拿大卖掉 —— 移民前涨的部分，加拿大不征税。成为加拿大税务居民那天，税法视同你按当天的市值「买入」了名下的大部分资产，这个市值就是你在加拿大的成本。前提是：你要能证明那天的市值。
大多数资产：成为居民那天的市值 = 加拿大的成本
加拿大不征
将来卖出时在加拿大申报
落地前已经亏的部分，加拿大也不认
一个例子
不留估值
2015 年 200 万人民币买的房
2026 年落地，没有估值证明
2030 年 400 万卖出
CRA 可能质疑成本，你很难证明落地时值多少
留了估值
同一套房
落地那天评估 350 万，当天汇率 5.2 = 673,077 加元
2030 年 400 万卖出，当天汇率 5.0 = 800,000 加元
资本利得约 126,923 加元（未减费用，汇率是假设）；不能先减人民币再换差额
哪些资产适用
| 资产 | 按落地市值重新定成本 大多数资产 | 不适用 按原来的成本 |
|---|---|---|
| 国内、香港的房子 | ✓ | — |
| 国内、香港、美国的股票、基金 | ✓ | — |
| 国内公司的股份 | ✓ | — |
| 存款、理财（外币） | ✓按当天汇率定加元成本 | — |
| 移民前就有的加拿大房产 | — | ✓本来就是加拿大应税资产 |
| 移民前就有的加拿大私人公司股份 | — | ◐看是否属于应税加拿大财产（比如价值主要来自加拿大不动产），不能只看注册地 |
| MPF、养老金等计划权利 | — | ◐未必按落地市值重置，要看计划性质 |
国内、香港的房子
- ✅ 按落地市值重新定成本
- ✓
- ⚠️ 不适用
- —
国内、香港、美国的股票、基金
- ✅ 按落地市值重新定成本
- ✓
- ⚠️ 不适用
- —
国内公司的股份
- ✅ 按落地市值重新定成本
- ✓
- ⚠️ 不适用
- —
存款、理财（外币）
- ✅ 按落地市值重新定成本
- ✓按当天汇率定加元成本
- ⚠️ 不适用
- —
移民前就有的加拿大房产
- ✅ 按落地市值重新定成本
- —
- ⚠️ 不适用
- ✓本来就是加拿大应税资产
移民前就有的加拿大私人公司股份
- ✅ 按落地市值重新定成本
- —
- ⚠️ 不适用
- ◐看是否属于应税加拿大财产（比如价值主要来自加拿大不动产），不能只看注册地
MPF、养老金等计划权利
- ✅ 按落地市值重新定成本
- —
- ⚠️ 不适用
- ◐未必按落地市值重置，要看计划性质
要留哪些证明
房产
评估报告、同小区同期成交记录、中介出具的估价，写明日期。
股票、基金
落地当天（或最接近的交易日）的账户对账单、收盘价截图。
公司股份
落地前后的财务报表；金额大的，做一份正式的估值报告。
汇率
落地当天加拿大央行的汇率，和市值一起记录成加元。
要注意的地方
T1135 也用这个成本
第二年起判断海外资产是否超过 10 万加元，用的也是落地市值。
曾经是加拿大居民的
以前在加拿大住过、离开又回来的，规则更复杂，见本系列「又回来了：重新成为加拿大居民」。
落地前就规划
有大额资产的，哪些在落地前处理、哪些落地后再处理，结果可能不同，见本系列「落地前要准备的税务清单」。
晟谦怎么帮
列资产清单
和你一起列出落地前的所有资产，标出哪些适用、要留哪些证明。
建好加元成本表
按落地那天的市值和汇率，做成一张成本表，将来卖出、填 T1135 都用它。
卖出时直接用
以后每年报税、卖出时按这张表算；价格见本系列「晟谦能为新移民和离境人士做什么：登陆和离境两头接住」。
出处
免责声明
本文是一般性信息，不构成税务建议。每个人的情况不同，具体安排请咨询注册会计师；服务价格以书面报价为准。
© 2026 Sheng Qian CPA。本文版权归晟谦所有，未经书面许可不得转载；转载请联系 info@sqcpa.ca。
同专题的其他文章
这个专题的全部 21 篇 →- 又回来了：重新成为加拿大居民回流时的资产成本基数、之前离境时的处理
更新 2026-11-05约 4 分钟
- 落地前要准备的税务清单资产估值、银行流水、房产和股票证明、要带的文件
更新 2026-11-05约 4 分钟
- 你从哪一天起成了加拿大税务居民？居住关系（住所、配偶子女、经济联系）、登陆日不等于居民日
更新 2026-11-05约 4 分钟
- 落地第一年怎么报税？部分年度居民、落地前的收入要不要报、可以拿的抵免
更新 2026-11-05约 5 分钟
想按你们公司的情况谈一谈？
预约咨询