海外买家税是2017年4月21日起，财务部对在安省的海外买家(包括个人或者公司）增收的15%的投机税。既然是对投机行为的增税，那么如果政府能认定你的买房意图不是投机而是自住，这笔税就是可以退回来的。值得一提的是，海外买家税是由安省财务部征收的而不是由税务局征收的，所以NRST定义的海外买家是由移民身份决定的，即没有加拿大永居身份或者国籍的个人和不是在加拿大注册的公司。
自 2022 年以来，海外买家税的税率和适用范围有过几次调整：
- 凡是买房合同是在2022年3月30日之前签约的、买的金马蹄地区的房子，按房价的 15% 交海外买家税，4年内成为加拿大永居可以申请退税；符合要求的学签和工签持有者也曾可以申请退税（已于 2025 年 3 月 31 日截止）。
- 凡是2022年3月30日至2022年10月24日之间签的在安省任何地方的买房合同，按房价的20% 交海外买家税，只有4年内成为加拿大永居才可以申请退税。
- 凡是在2022年10月25日及之后签的安省买房合同，按房价的25% 交海外买家税，只有4年内成为加拿大永居才可以申请退税。
现在谁可以申请退税？
获得永居身份的买家，满足以下条件可以全额退税：
- 在购房后四年内成为加拿大永久居民；
- 房产只登记在您一人或夫妻二人名下（如交割日时已是夫妻，只需一方成为永居）；
- 交割后 60 天内入住作为主要居所，并一直居住；
- 在成为永久居民后 180 天内提交申请。不要等拿到枫叶卡才申请，期限从成为永居的当天开始计算。
学签和工签持有者的过渡性退税（适用于 2022 年 3 月 30 日之前签约的购房合同）已于 2025 年 3 月 31 日截止，不再受理。
参考资料：
我们处理退税时的经验
- 产权登记人很关键：只有房产登记在您一人或夫妻二人名下才能退税。如果还有其他人在产权上（例如父母为了协助贷款加入产权），一般就无法退税。
- 60 天内入住并保留证据：房产须在产权登记后 60 天内成为您的主要居所，并持续居住。有力的证明包括显示该地址的驾照和其他证件、银行和信用卡对账单、雇主记录以及私人信件等。地税单、水电账单这类直接寄到房产地址的账单说服力较弱，因为即使房子出租了也一样会寄到。
- 楼花公寓：如果在最终交割前已经以临时入住（interim occupancy）方式入住，海外买家税在最终交割、产权登记时缴纳，60 天也从那一天开始计算。
晟谦会计师事务所从2019年开始，处理过多起海外买家退税案例，也和安省财务部的官员进行多次交涉。经历过在客户缺失自住证明，申请被驳回的情况下，通过上述，补充书写的辅助材料，跟官员据理力争，历经4年，终于帮客户追回数万元的退税。如果您关于海外买家税有其他疑问或者需要我们的服务，请咨询我们。