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跨境税务

中国的房子出租，加拿大怎么报租金？

境外租金收入申报、可抵扣费用、汇率换算、外国税抵免

Scott Tang, CPA更新 2026-11-05适用 2026 年规则约 4 分钟

移民以后，国内的房子租出去，每月收租金 —— 在加拿大要作为租金收入申报（T776 表），扣掉和出租直接相关的费用，按净租金交税。在中国就这笔租金交过的个人所得税，符合条件的可以在限额内抵加拿大的税。

T776

租金收入和费用的申报表，中国的房子也用它

净租金

租金减去合理费用后计入收入

可以抵

中国交的个税，一般能申请外国税收抵免

T1135

出租的海外房产算进海外资产申报

从租金到加拿大的税

  1. 1

    全年租金

    换成加元（每月收的可以用全年平均汇率）

  2. 2

    减费用

    物业费、维修、中介费、房贷利息

  3. 3

    要不要提折旧

    可以选，但不能做出亏损

  4. 4

    净租金计入收入

    和其它收入一起算税

  5. 5

    抵中国的个税

    T2209 外国税收抵免

哪些费用能扣

物业费、维修保养

✅ 一般可以扣
✓
🚫 一般不能扣
—

中介费、代管费

✅ 一般可以扣
✓
🚫 一般不能扣
—

房贷利息

✅ 一般可以扣
✓只扣利息
🚫 一般不能扣
✕本金不能扣

房屋保险

✅ 一般可以扣
✓
🚫 一般不能扣
—

房产税（作为费用）

✅ 一般可以扣
✓作为费用扣
🚫 一般不能扣
◐不算所得税，不能拿来做外国税收抵免

中国交的个人所得税

✅ 一般可以扣
—
🚫 一般不能扣
◐不做费用，改做外国税收抵免

装修、换家电等大额改良

✅ 一般可以扣
—
🚫 一般不能扣
◐算资本支出，走折旧（CCA）

回国处理出租房的交通费

✅ 一般可以扣
✓主要为了收租、监督维修、管理出租房
🚫 一般不能扣
✕食宿；以探亲、度假为主的行程

折旧（CCA）要不要提？ 可以提，也可以不提；规定是不能用折旧做出或扩大出租亏损。提了的折旧，将来卖房时可能要「回收」计税。见「金融投资相关的税务」系列「出租房的税务：哪些费用能抵、折旧要不要提」。

中国那边交的税，怎么拆

中国个人出租住房，常见的有个人所得税、房产税（月租金分摊后超过 10 万元人民币的，还有增值税及附加），很多城市按综合征收率一起收。到了加拿大要拆开：

个人所得税

做外国税收抵免

最多抵到加拿大对这笔净租金的税

海外房产的租金不受 15% 的限制

房产税、增值税等

不是所得税

按性质判断能不能作为费用扣除

拿不到拆分明细的，找税务机关或代缴的中介要

要注意的地方

  • 亲友住、象征性收租

    低于市场价、没有真实获利目的的，不能报亏损，费用要按实际出租情况分摊。

  • 记录要齐

    租约、收租流水、费用发票、中国的完税凭证，至少保留 6 年。

  • 亲戚代收也是你的收入

    你是房子的实益拥有人、亲戚只是代收的，租金还是你的收入。

  • 自住转出租，先看改变用途

    原来自用的海外房产改成出租，一般视同按当时市值卖出再买回(可以看 45(2) 选择)，资本利得、折旧和 T1135 的成本都要跟着定。落地前就有、一直出租的，成本才是落地那天的市值。

晟谦怎么帮

  • 把账理清

    用中文帮你整理租金和费用，把中国的税分成可以抵的，和要按性质看能否扣除、计入成本或不能扣的。

  • 抵免和 T1135 一起做

    租金收入、外国税收抵免和 T1135 在同一份报税里完成。

  • 卖房前先算

    打算卖的话，提前算好折旧回收和资本利得；价格见本系列「晟谦能为跨境家庭做什么：从报税到海外资产申报」。

出处

免责声明

本文是一般性信息，不构成税务建议。每个人的情况不同，具体安排请咨询注册会计师；中国的税务问题请咨询当地有资质的顾问；服务价格以书面报价为准。

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