在加拿大有房子出租，租金减去合理的费用，净租金计入收入。最常被问的两件事：哪些费用能扣，和折旧（CCA）要不要提 —— 提了现在少交税，但将来卖房时可能要「回收」。
出租房的收入和费用申报表
住宅建筑常见是 Class 1，按余额 4%；资产类别、首年和加速规则另算
折旧只能扣到出租净收入为零，不能做出亏损
卖房时回收的折旧按普通收入计，不是资本利得的一半
哪些费用能扣
| 费用 | 当年可以扣 经常性费用 | 资本支出 走折旧 | 不能扣 |
|---|---|---|---|
| 借款利息 | ✓用于赚取租金的借款利息（看用途，不看抵押的是哪套房） | — | ✕本金不能扣 |
| 房产税、房屋保险 | ✓ | — | — |
| 维修保养（恢复原状） | ✓修水龙头、重新刷漆 | — | — |
| 改良、加建、换整套设备 | — | ✓加建、整体翻新、换新家电 | — |
| 物业费、管理费、广告 | ✓ | — | — |
| 房东付的水电煤 | ✓ | — | — |
| 律师费、会计费 | ✓报税和收租相关的 | ◐买房时的律师费加进成本 | — |
| 自己的时间和劳动 | — | — | ✕ |
借款利息
- ✅ 当年可以扣
- ✓用于赚取租金的借款利息（看用途，不看抵押的是哪套房）
- 🏗️ 资本支出
- —
- 🚫 不能扣
- ✕本金不能扣
房产税、房屋保险
- ✅ 当年可以扣
- ✓
- 🏗️ 资本支出
- —
- 🚫 不能扣
- —
维修保养（恢复原状）
- ✅ 当年可以扣
- ✓修水龙头、重新刷漆
- 🏗️ 资本支出
- —
- 🚫 不能扣
- —
改良、加建、换整套设备
- ✅ 当年可以扣
- —
- 🏗️ 资本支出
- ✓加建、整体翻新、换新家电
- 🚫 不能扣
- —
物业费、管理费、广告
- ✅ 当年可以扣
- ✓
- 🏗️ 资本支出
- —
- 🚫 不能扣
- —
房东付的水电煤
- ✅ 当年可以扣
- ✓
- 🏗️ 资本支出
- —
- 🚫 不能扣
- —
律师费、会计费
- ✅ 当年可以扣
- ✓报税和收租相关的
- 🏗️ 资本支出
- ◐买房时的律师费加进成本
- 🚫 不能扣
- —
自己的时间和劳动
- ✅ 当年可以扣
- —
- 🏗️ 资本支出
- —
- 🚫 不能扣
- ✕
自己也住一部分的（比如出租地下室），只能按出租部分的比例扣。维修还是改良，是 CRA 最常问的地方：恢复原状的算维修，让房子变得比原来更好的算改良。
折旧要不要提
提折旧
现在每年少交一点税
卖房时回收
回收部分全额计税
适合长期持有、现在收入高、将来收入低
不提折旧
现在多交一点税
卖房时没有回收
只算资本利得
适合几年内可能卖、或者现在收入不高
| 项目 | 提折旧 | 不提折旧 |
|---|---|---|
| 现在的税 | 少交 | 多交 |
| 卖房时 | 回收的部分全额计入收入 | 没有回收 |
| 土地 | 不能折旧 | 不能折旧 |
| 可以每年调整吗 | 可以，每年选提多少（从 0 到上限） | 可以 |
要注意的地方
短租要合规
2024 年起，短租（如 Airbnb）不符合当地执照、登记规定的，不合规期间的相关费用按比例不能扣。
亲友低价住
低于市场价、没有真实获利目的的，不能报亏损，费用要按实际情况分摊。
自住改出租
改用途时一般视同按市值卖出，可以选择推迟；提了折旧会影响这个选择和主要住所，见本系列「卖自住房要交税吗？主要住所豁免怎么用」。
每套分开记账
每套房分开记，收据保存至少 6 年；共同持有的按份额申报。
晟谦怎么帮
分清维修和改良
按你的单据分出当年能扣的费用和要走折旧的支出。
折旧每年算一遍
按你的收入和卖房计划，决定今年提多少折旧。
卖房前先算回收
算出回收和资本利得，再决定时点；价格见本系列「晟谦能为投资者做什么：报税、账户和年度规划」。
出处
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