2023 年起，加拿大对「快进快出」的住宅有一条明确的规则：位于加拿大的住宅或取得住宅的权利（包括楼花转让），持有不满 365 天就卖掉，赚的钱一般按经营收入全额计税，不能用主要住所豁免；除非出售是因为（或预期）分居、生病、换工作等法定的生活变化。符合例外的，只是不适用这条规则，还要按事实判断是经营还是资本、能不能用豁免。
持有不满 365 天（连续）卖出的住宅，适用炒房规则
利润全额计入收入，不是资本利得的一半
不能用主要住所豁免
按这条规则算的亏损，视为零
什么情况适用
| 情况 | 适用炒房规则 持有不满 365 天 | 不适用 例外或其它规则 |
|---|---|---|
| 买来自住，半年后卖 | ✓除非符合下面的生活变化 | — |
| 楼花转让（Assignment） | ✓转让合同权利也算 | — |
| 买来出租，10 个月后卖 | ✓ | — |
| 因为离婚分居、家里添丁、家人去世卖 | — | ✓属于例外的生活变化 |
| 因为换工作、被解雇、生病卖 | — | ✓属于例外的生活变化（有具体条件） |
| 持有超过 365 天 | — | ◐不适用这条规则，但 CRA 仍可能按事实认定为经营收入 |
买来自住，半年后卖
- 🏠 适用炒房规则
- ✓除非符合下面的生活变化
- ✅ 不适用
- —
楼花转让（Assignment）
- 🏠 适用炒房规则
- ✓转让合同权利也算
- ✅ 不适用
- —
买来出租，10 个月后卖
- 🏠 适用炒房规则
- ✓
- ✅ 不适用
- —
因为离婚分居、家里添丁、家人去世卖
- 🏠 适用炒房规则
- —
- ✅ 不适用
- ✓属于例外的生活变化
因为换工作、被解雇、生病卖
- 🏠 适用炒房规则
- —
- ✅ 不适用
- ✓属于例外的生活变化（有具体条件）
持有超过 365 天
- 🏠 适用炒房规则
- —
- ✅ 不适用
- ◐不适用这条规则，但 CRA 仍可能按事实认定为经营收入
例外的生活变化
每一项都要求出售是因为、或预期这个事件发生，并留好证据。
家人去世
你或相关家人去世。
家里添人
出生、领养、照顾需要照顾的亲人。
分居离婚
关系破裂、分居至少 90 天。
人身安全
家暴等威胁人身安全的情况。
生病或残障
你或家人的严重疾病、残障。
工作或上学搬家
你或配偶为了新工作、或你为了全日制读大专以上搬家（新住处离新工作地点或学校至少近 40 公里），或者你或配偶被非自愿解雇。
资不抵债
破产或无力偿还。
房子毁损
自然灾害、被征收。
结果差多少
| 项目 | 持有超过 1 年、自住 | 不满 365 天、不符合例外 |
|---|---|---|
| 利润怎么算 | 主要住所豁免，一般全免 | 经营收入，100% 计税 |
| 举例：赚 10 万 | 一般 0 | 全部 10 万计入收入 |
| 亏损 | 自住房亏了本来就不能抵 | 视为零，也不能抵 |
| HST | 二手自住房一般不涉及，具体看供应性质 | 楼花转让一般要看 HST，按供应性质和身份判断 |
要注意的地方
怎么算 365 天
按实际持有权利或物业的期间算；楼花的合同权利和交房后的持有期要分开核对。
例外要有证据
工作合同、医生证明、分居协议 —— 符合例外的，要留好文件。
超过 1 年也不保险
买卖频繁、装修后快速转手、买来就打算卖的，CRA 仍可能按经营收入处理。
晟谦怎么帮
卖之前先看
持有不满一年要卖的，先看是否符合例外、税会差多少。
留好例外的证据
列出需要的文件，报税时说明清楚。
楼花转让一起算
所得税和 HST 一起处理；价格见本系列「晟谦能为投资者做什么：报税、账户和年度规划」。
出处
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