卖掉自己一直住的房子，赚的钱一般不用交税 —— 这是主要住所豁免。但它不是自动的：卖了要在报税表上申报；一家人有两套房、房子出租过、住不满 12 个月就卖，都会让结果变。
每一年都指定为主要住所的，卖房利得一般全免
一个家庭每年只能指定一处主要住所
卖了主要住所也要在 Schedule 3 上申报和指定
加拿大住宅持有不满 365 天就卖，没有法定例外的，一般按经营收入全额计税，不能用豁免
豁免怎么算
- 1
算出总利得
卖价 − 成本 − 卖房费用
- 2
数年份
持有期间指定为主要住所的年数
- 3
套公式
可以免的部分 =（指定年数 + 1）÷ 持有年数 × 利得，不超过利得；指定年数要符合通常居住和居民年份，「+1」一般还要求取得那年是加拿大居民
- 4
剩下的
按资本利得，一半计入收入
公式里的「+1」，让你在同一年卖旧房、买新房时，两套房都能被覆盖。
两套房，怎么指定
自住房 + 度假屋
两套都偶尔住
一年只能指定一套
比较两套房每多指定一年能增加的豁免额和整体税负
一般按各房总利得和持有年数测算，不是直接比较某一年实际涨价；不一定要指定你常住的那套
出租过、改过用途的情况
| 情况 | 视同按市值卖出 改用途那天 | 可以做的选择 推迟或保留豁免 |
|---|---|---|
| 自住改出租 | ✓一般视同按市值卖出再买回 | ✓可以选择不视同卖出(45(2))，一般最多再保留 4 年资格；不能提折旧，租金照报，家庭同年不能再指定别的房 |
| 出租改自住 | ✓一般视同按市值卖出再买回 | ◐某些情况可以选择推迟 |
| 房子里一小部分出租（地下室） | ✕一般不视同卖出 | ◐出租部分小、没有结构改变、没提折旧的，通常不影响 |
| 在家办公的一部分 | ✕一般不影响 | ◐提了折旧的会影响 |
自住改出租
- 🔄 视同按市值卖出
- ✓一般视同按市值卖出再买回
- 🛡️ 可以做的选择
- ✓可以选择不视同卖出(45(2))，一般最多再保留 4 年资格；不能提折旧，租金照报，家庭同年不能再指定别的房
出租改自住
- 🔄 视同按市值卖出
- ✓一般视同按市值卖出再买回
- 🛡️ 可以做的选择
- ◐某些情况可以选择推迟
房子里一小部分出租（地下室）
- 🔄 视同按市值卖出
- ✕一般不视同卖出
- 🛡️ 可以做的选择
- ◐出租部分小、没有结构改变、没提折旧的，通常不影响
在家办公的一部分
- 🔄 视同按市值卖出
- ✕一般不影响
- 🛡️ 可以做的选择
- ◐提了折旧的会影响
要注意的地方
不报会被罚
卖了主要住所却没在 Schedule 3 上申报和指定，可能失去豁免，还有逾期指定的罚款（每月 $100，最多 $8,000）。
「家庭」怎么算
你、配偶，以及未满 18 岁的未婚子女算一个家庭单位，合起来每年只能指定一处。
海外的房子也能指定
但同一年就不能再指定加拿大的自住房，见「跨境税务」系列「卖掉中国的房子，加拿大要交资本利得税吗？」。
不满 12 个月要小心
土地太大
超过半公顷的土地，超出部分一般不能享受豁免（除非是居住必需的）。
晟谦怎么帮
卖之前先算
有两套房的，先算指定哪套、哪几年最划算。
改用途前先看
自住改出租、出租改自住之前，看要不要做选择、怎么做。
报税时一次做对
Schedule 3、T2091 和指定一起处理；价格见本系列「晟谦能为投资者做什么：报税、账户和年度规划」。
出处
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