非居民賣加拿大的房子，買方的律師一般會先扣下一大筆售價（常見是售價的 25%，出租房的建築部分可能是 50%），直到賣方拿到 CRA 的清稅證明（116 證明）。所以非居民賣房，稅務手續要和物業交易同步辦，否則賣房款可能被扣好幾個月。2026-11-05 的聯邦預算提議，2027-01-01 起的出售把這兩個比例降到 15% 和 30%，要等立法通過才生效。
賣方向 CRA 申請清稅證明的表
一般要在賣出後 10 天內通知 CRA（也可以賣之前辦）
沒有清稅證明時，買方一般要預扣售價的 25%（特定財產 50%）；預算提議 2027-01-01 起降到 15%(30%)，尚未立法
賣出那年還要交非居民報稅表，結算最終的稅
大致流程
- 1
賣之前
估算利得，準備 T2062
- 2
簽約賣出
律師按規定扣下一部分售價
- 3
10 天內
向 CRA 交 T2062，預繳利得的稅或提供擔保
- 4
CRA 發證明
律師按證明放款
- 5
次年報稅
交非居民報稅表，多退少補
扣多少、什麼時候能拿回
沒有清稅證明
買方律師按規定留下售價的一部分
買方一般要在取得物業當月結束後 30 天內匯給 CRA，不能無限等證書
賣方次年報稅時結算
扣的是售價比例，不是利得；往往遠超實際的稅
有清稅證明
賣方預繳利得的 25%（或提供擔保）
CRA 發 116 證明
律師放出其餘款項
證明有時要幾個月，律師一般會扣著款直到拿到
要準備的資料
| 資料 | 用來做什麼 |
|---|---|
| 購買合同、律師結算單 | —確定原始成本和購房費用 |
| 裝修、改良的發票 | —增加成本，減少利得 |
| 出租期間的 T776、216 申報 | —確定折舊和回收 |
| 主要住所的年份 | —居民期間自住的年份可以免 |
| 賣出合同、中介費 | —確定售價和賣房費用 |
| 離境日期和離境時的處理 | —確定哪些年份是居民、成本怎麼定 |
購買合同、律師結算單
- 📄 用來做什麼
- —確定原始成本和購房費用
裝修、改良的發票
- 📄 用來做什麼
- —增加成本，減少利得
出租期間的 T776、216 申報
- 📄 用來做什麼
- —確定折舊和回收
主要住所的年份
- 📄 用來做什麼
- —居民期間自住的年份可以免
賣出合同、中介費
- 📄 用來做什麼
- —確定售價和賣房費用
離境日期和離境時的處理
- 📄 用來做什麼
- —確定哪些年份是居民、成本怎麼定
要注意的地方
越早辦越好
賣之前就準備 T2062 和資料，和律師、中介約好時間表，減少被扣款的時間。
出租房的建築部分
建築是可折舊財產，預扣比例和表格（如 T2062A）先按性質判斷，和有沒有提過折舊無關；提過折舊的還要申報回收。
賣完還要報稅
拿到清稅證明不等於結束，賣出那年要交非居民報稅表，結算最終的稅和退款。
主要住所的部分
居民期間自住的年份可以免，離開後的年份一般不能，算法要和離境的處理對上。
晟謙怎麼幫
賣之前先算
按成本、折舊、主要住所的年份，算出利得和預計的稅。
清稅證明和律師配合
準備 T2062，跟進 CRA，和你的物業律師對接放款時間。
賣完報稅
賣出那年的非居民報稅，把多扣的退回來；價格見本系列「晟謙能為新移民和離境人士做什麼：登陸和離境兩頭接住」。
出處
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本文是一般性資料，不構成稅務或法律建議。每個人的情況不同，具體安排請諮詢註冊會計師和物業律師；服務價格以書面報價為準。
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