離開加拿大以後，多倫多的房子留著出租 —— 非居民收的加拿大租金，預設要按毛租金的 25% 預扣，由租客或你的代理每月交給 CRA。多數人會選擇 216 申報：按淨租金（扣掉利息、物業稅、物業費等）算稅，多扣的可以退回（退多少看計算結果）。
預設按毛租金的 25% 預扣非居民稅
提前交 NR6，CRA 書面批准後才可以按預計的淨租金預扣
每年按淨租金報稅，多退少補
NR6 獲批的，216 申報一般這天前交；欠稅一般次年 4 月 30 日就到期
兩種做法
| 項目 | 不做任何選擇 | 交 NR6 + 每年 216 申報推薦 |
|---|---|---|
| 預扣怎麼算 | 毛租金的 25% | CRA 書面批准前仍按毛租金；批准後按預計淨租金的 25% |
| 每年要報稅嗎 | 不用；代理年底出 NR4 | 要交 216 申報 |
| 最終的稅 | 就是毛租金的 25% | 按淨租金和累進稅率算，很多情況低一些 |
| 截止 | 每月 15 日前交上個月的預扣 | 216 申報：NR6 獲批的次年 6 月 30 日前；餘額次年 4 月 30 日；賣了房且有折舊回收的，申報也是 4 月 30 日 |
沒交 NR6 的，也可以在年度結束後 2 年內補做 216 申報，按淨租金算、退回多扣的部分。
誰負責什麼
你在加拿大的代理
收租金
按月預扣並交給 CRA
年底出 NR4，次年 3 月 31 日前
代理沒扣、沒交的，代理也要負責
你自己（或你的會計）
提前交 NR6，找好代理
每年 216 申報
多退少補
216 申報只報加拿大的租金，和海外收入無關
能扣哪些費用
| 費用 | 216 申報可以扣 | 不能扣或受限制 |
|---|---|---|
| 房貸利息 | ✓ | ✕本金不能扣 |
| 物業稅、保險、物業費 | ✓ | — |
| 維修、管理費、代理費 | ✓ | — |
| 折舊（CCA） | ◐可以提，但不能做出虧損 | — |
| 回加拿大看房的機票 | — | ✕一般不能扣 |
房貸利息
- ✅ 216 申報可以扣
- ✓
- 🚫 不能扣或受限制
- ✕本金不能扣
物業稅、保險、物業費
- ✅ 216 申報可以扣
- ✓
- 🚫 不能扣或受限制
- —
維修、管理費、代理費
- ✅ 216 申報可以扣
- ✓
- 🚫 不能扣或受限制
- —
折舊（CCA）
- ✅ 216 申報可以扣
- ◐可以提，但不能做出虧損
- 🚫 不能扣或受限制
- —
回加拿大看房的機票
- ✅ 216 申報可以扣
- —
- 🚫 不能扣或受限制
- ✕一般不能扣
要注意的地方
一定要有代理
非居民出租，一般要指定一個加拿大居民代理（朋友、物業公司都可以）負責預扣和申報；租客直接付給你的，租客就有預扣責任。
NR6 要提前交
一般在當年 1 月 1 日或第一筆租金前交；每年都要重新交。
以後賣房
非居民賣房要辦 116 清稅，出租期間提過的折舊會回收，見本系列「非居民賣加拿大的房子：清稅證明」。
主要住所的年份
離開後的出租年份，一般不能算主要住所；離開前就要先算清楚以後賣房的稅。
晟謙怎麼幫
離開前就安排好
指定代理、準備 NR6，第一筆租金前辦好。
每年 216 申報
按淨租金報稅，把多扣的預扣退回來。
賣房前先算
主要住所的年份、折舊回收、116 清稅一起算；價格見本系列「晟謙能為新移民和離境人士做什麼：登陸和離境兩頭接住」。
出處
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本文是一般性資料，不構成稅務建議。每個人的情況不同，具體安排請諮詢註冊會計師；服務價格以書面報價為準。
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