公司买厂房或商业地产：税务和限制

禁令管什么、不管什么

上表只是大致情况。联邦禁令目前有效到 2027-01-01，之后是否延长以政府公布为准；禁令还有地域（大都市区以外）和身份等例外。外资控股的公司，一般也算「非加拿大人」。在多伦多市内买符合条件的住宅，除了安省 NRST，还可能另有多伦多市 10% 的市非居民投机税(MNRST)，两者分别判断。

买一栋厂房，要交哪些税

用哪家公司来买

钱从哪里来

• 加拿大银行的商业贷款：银行会看公司的经营和信用记录，外资新公司常要母公司担保或更高的首付。
• 母公司借款：受资本弱化规则限制（按 1.5 倍测试，超出部分的利息不能扣，见本系列「资本弱化」一篇），利率要合理。
• 母公司投股本：最简单，以后按税法上的实缴资本（PUC）减资拿回。

要不要另设房产公司，没有统一的答案：要把融资、担保、税务、以后怎么卖一起权衡。

以后卖的时候

• 子公司卖房产：先判断是资本性还是经营性 —— 长期自用、出租的，一般是资本利得（一半计入应税收入）；买来就是为了转卖获利的，可能按经营收入全额计税。建筑物以前折旧的部分，卖的时候要「收回」(recapture)，单独计算。
• 母公司卖子公司的股份：如果在卖出前 60 个月内的任何时候，子公司股份超过 50% 的价值来自加拿大的不动产等，股份就可能是「加拿大应税财产」(TCP)。非居民卖 TCP，一般要先向 CRA 申请证书（Section 116），否则买方要预扣；税收协定在这种情况下通常也免不了加拿大的税，但具体要按协定条款和例外判断。

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