海外買家稅是2017年4月21日起，財務部對在安省的海外買家(包括個人或者公司）增收的15%的投機稅。既然是對投機行為的增稅，那麼如果政府能認定你的買房意圖不是投機而是自住，這筆稅就是可以退回來的。值得一提的是，海外買家稅是由安省財務部徵收的而不是由稅務局徵收的，所以NRST定義的海外買家是由移民身份決定的，即沒有加拿大永久居民身份或者國籍的個人和不是在加拿大註冊的公司。
自 2022 年以來，海外買家稅的稅率和適用範圍有過幾次調整：
- 凡是買房合同是在2022年3月30日之前簽約的、買的金馬蹄地區的房子，按房價的 15% 交海外買家稅，4年內成為加拿大永久居民可以申請退稅；符合要求的學籤和工籤持有者也曾可以申請退稅（已於 2025 年 3 月 31 日截止）。
- 凡是2022年3月30日至2022年10月24日之間籤的在安省任何地方的買房合同，按房價的20% 交海外買家稅，只有4年內成為加拿大永久居民才可以申請退稅。
- 凡是在2022年10月25日及之後籤的安省買房合同，按房價的25% 交海外買家稅，只有4年內成為加拿大永久居民才可以申請退稅。
現在誰可以申請退稅？
獲得永久居民身份的買家，滿足以下條件可以全額退稅：
- 在購房後四年內成為加拿大永久居民；
- 物業只登記在您一人或夫妻二人名下（如交割日時已是夫妻，只需一方成為永久居民）；
- 交割後 60 天內入住作為主要居所，並一直居住；
- 在成為永久居民後 180 天內提交申請。不要等拿到楓葉卡才申請，期限從成為永久居民的當天開始計算。
學籤和工籤持有者的過渡性退稅（適用於 2022 年 3 月 30 日之前簽約的購房合同）已於 2025 年 3 月 31 日截止，不再受理。
參考資料：
我們處理退稅時的經驗
- 產權登記人很關鍵：只有物業登記在您一人或夫妻二人名下才能退稅。如果還有其他人在產權上（例如父母為了協助貸款加入產權），一般就無法退稅。
- 60 天內入住並保留證據：物業須在產權登記後 60 天內成為您的主要居所，並持續居住。有力的證明包括顯示該地址的駕照和其他證件、銀行和信用卡月結單、僱主記錄以及私人信件等。物業稅單、水電帳單這類直接寄到物業地址的帳單說服力較弱，因為即使房子出租了也一樣會寄到。
- 樓花公寓：如果在最終交割前已經以臨時入住（interim occupancy）方式入住，海外買家稅在最終交割、產權登記時繳納，60 天也從那一天開始計算。
晟謙會計師事務所從2019年開始，處理過多起海外買家退稅案例，也和安省財務部的官員進行多次交涉。經歷過在客戶缺失自住證明，申請被駁回的情況下，通過上述，補充書寫的輔助材料，跟官員據理力爭，歷經4年，終於幫客戶追回數萬元的退稅。如果您關於海外買家稅有其他疑問或者需要我們的服務，請諮詢我們。