众所周知，加拿大税务居民卖自住房（Principal Residence）所产生的资产增值是不用交税的,在我们拥有多套房产投资的情况下，我们是否能够利用这个政策进行一下避税？答案是肯定的。
我们通过下面这个的案例来分析一下：
小明2017年花了40万在多伦多买了公寓用于自住，在2019年，公寓的价格涨到了50万，小明另外买了一套独立屋，就把公寓出租出去了。注意，这时候公寓就从自住房变为了投资房。按照税法45(1)(a), 小明在报2019年个人税的时候需要申报自住房视同出售，其增值的10万可申请增值税豁免。同时小明在2019年又被视同以50万的价格买回公寓用于出租。在2023年，公寓价格涨到了70万，但是别墅得增值并不大，所以小明准备把公寓卖掉，但是短期内并不打算处理别墅。公寓所产生的资本利得一共是20万 （70万-50万），其中一半，也就是10万需要缴税。假设小明的工资收入为9万，卖房收益的税率大概为40%，也就是在2023年小明需要额外交4万的税。
但是，如果小明在2019年的时候咨询会计师进行了税务规划，会计师在了解小明的情况之后，在改变房屋用途的时候会帮小明做一个4-Year Election（税法Election 45(2))。做了这个 Election 之后，2019 年不会产生视同出售，并且在改为出租后的 4 年内（2019–2022 年）仍可以把公寓指定为自住房。再加上自住房免税公式里额外的「加一年」，就覆盖了小明拥有这套公寓的所有年份（2017–2023 年），所以小明在 2023 年卖房时，全部增值都免税，不需要因为卖房交任何个人所得税。
需要注意的是：每个家庭每年只能指定一套自住房，所以 2019–2022 年独立屋就不能再指定为自住房（本例中独立屋增值不大，因此是划算的）；另外，Election 有效期间不能为公寓申报折旧（CCA）。
通过这个例子，我们看到提前的税务咨询和规划，帮小明在2023年度轻松节省了4万税金。
除此之外，在卖房的时候，我们还可以用投资亏损和 RRSP进行抵税：
- 无论是股票或者其他资产所产生的亏损，都可以用于抵扣售房产生的资产增值。值得注意的是，即使亏损产生的时候对当年税务没有影响，也是需要及时申报的。
- RRSP对于高收入或者收入暴增的情况是非常有效的避税工具，需要提前咨询会计师做好计划，才能合理利用。
晟谦会计事务所有着多年关于资产的税务规划经验，如果您有多套物业，想要知道如何最有大限度地合理避税，欢迎咨询我们。