适用人群：
有房产投资或者准备进行房产投资的人群
自住房和投资房：
加拿大税务居民的自住房是有税务豁免,资本增值部分是不用缴税的。但是在同一年度，每个家庭只能有一套自住房。
什么样的房子可以算作自住房（Principal Residence）：
- 您拥有的住宅：独立屋、半独立屋、镇屋或公寓单元都可以，连同房子所在的土地。
- 当年有人居住：您本人、配偶或子女在当年平常居住在这里。
- 由您指定：每个家庭每年只能指定一套自住房，出售时需要在报税时申报。
- 持有期间是加拿大税务居民：按税务居民身份判断，而非移民身份。
- 土地面积：一般最多半公顷（约 1.24 英亩）的土地可以一并免税；超出部分须证明是使用这套住宅所必需的。
当您拥有第二套房子的时候，第二套房子就会成为投资房。卖投资房所产生的资本利得是需要缴税的。
- 资本利得的 50% 需要计入应税收入（资本利得纳税比例）。
2024 年曾提议将超过 25 万加元部分的资本利得纳税比例提高到三分之二，该提议已于 2025 年 3 月取消，目前仍为 50%。
关于多处房产的长期税务规划，请参见多处房产投资
楼花投资：
首先，我们要明白，楼花转让与其他资产买卖的性质不同。一般资产买卖所产生的收益为资本利得（Capital Gain)，然而，以投资为目的的楼花转让的所有获利部分都会被税务局认定为商业收入(business income)，其收益部分的100%都是需要打税的。从这个定性可以看出，政府并不是很鼓励楼花转让这种投资，因此所产生的税负也比较重。
当楼花转让的收益被确认为business income之后，楼花转让还会涉及到消费税(GST/HST/PST)的问题。因为政府认定转让楼花是一个积极的商业活动，这时候你作为楼花的卖家，就应该收买家13%的HST交给政府。但是加上这13%之后，楼花的价格在市场上就失去了竞争力，所以卖家一般会把13%包含在卖价里面。举个例子，小明2018年花50万（包含消费税）买了一个楼花，2024年现在市场上的价格为70万(包含消费税）。收入上的消费税计算为 70万 ÷ 1.13 × 0.13 ≈ 80,531 元，付给开发商的房款中包含的消费税为 50万 ÷ 1.13 × 0.13 ≈ 57,522 元，需要交给政府的消费税约为 23,009 元。这只是需要交的消费税，不包含需要交的个人所得税。
总结一下，以投资为目的的楼花转让，所要交纳的税金比其他房产投资更高，主要是由于两点：
- 所产生的增值被税务局认定为商业收入（Business Income），需要100%打税。
- 商业收入(business income)需要交纳13%的HST。
晟谦会计事务有着丰富的财税经验，处理过大量关于房产投资的案例，如果您有关于房产处理的税务问题，欢迎咨询我们。