在加拿大有房子出租，租金減去合理的費用，淨租金計入收入。最常被問的兩件事：哪些費用能扣，和折舊（CCA）要不要提 —— 提了現在少交稅，但將來賣房時可能要「回收」。
出租房的收入和費用申報表
住宅建築常見是 Class 1，按餘額 4%；資產類別、首年和加速規則另算
折舊只能扣到出租淨收入為零，不能做出虧損
賣房時回收的折舊按普通收入計，不是資本增值的一半
哪些費用能扣
| 費用 | 當年可以扣 經常性費用 | 資本支出 走折舊 | 不能扣 |
|---|---|---|---|
| 借款利息 | ✓用於賺取租金的借款利息（看用途，不看抵押的是哪套房） | — | ✕本金不能扣 |
| 物業稅、房屋保險 | ✓ | — | — |
| 維修保養（恢復原狀） | ✓修水龍頭、重新刷漆 | — | — |
| 改良、加建、換整套設備 | — | ✓加建、整體翻新、換新家電 | — |
| 物業費、管理費、廣告 | ✓ | — | — |
| 房東付的水電煤 | ✓ | — | — |
| 律師費、會計費 | ✓報稅和收租相關的 | ◐買房時的律師費加進成本 | — |
| 自己的時間和勞動 | — | — | ✕ |
借款利息
- ✅ 當年可以扣
- ✓用於賺取租金的借款利息（看用途，不看抵押的是哪套房）
- 🏗️ 資本支出
- —
- 🚫 不能扣
- ✕本金不能扣
物業稅、房屋保險
- ✅ 當年可以扣
- ✓
- 🏗️ 資本支出
- —
- 🚫 不能扣
- —
維修保養（恢復原狀）
- ✅ 當年可以扣
- ✓修水龍頭、重新刷漆
- 🏗️ 資本支出
- —
- 🚫 不能扣
- —
改良、加建、換整套設備
- ✅ 當年可以扣
- —
- 🏗️ 資本支出
- ✓加建、整體翻新、換新家電
- 🚫 不能扣
- —
物業費、管理費、廣告
- ✅ 當年可以扣
- ✓
- 🏗️ 資本支出
- —
- 🚫 不能扣
- —
房東付的水電煤
- ✅ 當年可以扣
- ✓
- 🏗️ 資本支出
- —
- 🚫 不能扣
- —
律師費、會計費
- ✅ 當年可以扣
- ✓報稅和收租相關的
- 🏗️ 資本支出
- ◐買房時的律師費加進成本
- 🚫 不能扣
- —
自己的時間和勞動
- ✅ 當年可以扣
- —
- 🏗️ 資本支出
- —
- 🚫 不能扣
- ✕
自己也住一部分的（比如出租地下室），只能按出租部分的比例扣。維修還是改良，是 CRA 最常問的地方：恢復原狀的算維修，讓房子變得比原來更好的算改良。
折舊要不要提
提折舊
現在每年少交一點稅
賣房時回收
回收部分全額計稅
適合長期持有、現在收入高、將來收入低
不提折舊
現在多交一點稅
賣房時沒有回收
只算資本增值
適合幾年內可能賣、或者現在收入不高
| 項目 | 提折舊 | 不提折舊 |
|---|---|---|
| 現在的稅 | 少交 | 多交 |
| 賣房時 | 回收的部分全額計入收入 | 沒有回收 |
| 土地 | 不能折舊 | 不能折舊 |
| 可以每年調整嗎 | 可以，每年選提多少（從 0 到上限） | 可以 |
要注意的地方
短租要合規
2024 年起，短租（如 Airbnb）不符合當地執照、登記規定的，不合規期間的相關費用按比例不能扣。
親友低價住
低於市場價、沒有真實獲利目的的，不能報虧損，費用要按實際情況分攤。
自住改出租
改用途時一般視作按市值賣出，可以選擇推遲；提了折舊會影響這個選擇和主要住所，見本系列「賣自住房要交稅嗎？主要住所豁免怎麼用」。
每套分開記帳
每套房分開記，收據保存至少 6 年；共同持有的按份額申報。
晟謙怎麼幫
分清維修和改良
按你的單據分出當年能扣的費用和要走折舊的支出。
折舊每年算一遍
按你的收入和賣房計劃，決定今年提多少折舊。
賣房前先算回收
算出回收和資本增值，再決定時點；價格見本系列「晟謙能為投資者做什麼：報稅、帳戶和年度規劃」。
出處
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