2023 年起，加拿大對「快進快出」的住宅有一條明確的規則：位於加拿大的住宅或取得住宅的權利（包括樓花轉讓），持有不滿 365 天就賣掉，賺的錢一般按經營收入全額計稅，不能用主要住所豁免；除非出售是因為（或預期）分居、生病、換工作等法定的生活變化。符合例外的，只是不適用這條規則，還要按事實判斷是經營還是資本、能不能用豁免。
持有不滿 365 天（連續）賣出的住宅，適用炒房規則
利潤全額計入收入，不是資本增值的一半
不能用主要住所豁免
按這條規則算的虧損，視為零
什麼情況適用
| 情況 | 適用炒房規則 持有不滿 365 天 | 不適用 例外或其它規則 |
|---|---|---|
| 買來自住，半年後賣 | ✓除非符合下面的生活變化 | — |
| 樓花轉讓（Assignment） | ✓轉讓合同權利也算 | — |
| 買來出租，10 個月後賣 | ✓ | — |
| 因為離婚分居、家裏添丁、家人去世賣 | — | ✓屬於例外的生活變化 |
| 因為換工作、被解僱、生病賣 | — | ✓屬於例外的生活變化（有具體條件） |
| 持有超過 365 天 | — | ◐不適用這條規則，但 CRA 仍可能按事實認定為經營收入 |
買來自住，半年後賣
- 🏠 適用炒房規則
- ✓除非符合下面的生活變化
- ✅ 不適用
- —
樓花轉讓（Assignment）
- 🏠 適用炒房規則
- ✓轉讓合同權利也算
- ✅ 不適用
- —
買來出租，10 個月後賣
- 🏠 適用炒房規則
- ✓
- ✅ 不適用
- —
因為離婚分居、家裏添丁、家人去世賣
- 🏠 適用炒房規則
- —
- ✅ 不適用
- ✓屬於例外的生活變化
因為換工作、被解僱、生病賣
- 🏠 適用炒房規則
- —
- ✅ 不適用
- ✓屬於例外的生活變化（有具體條件）
持有超過 365 天
- 🏠 適用炒房規則
- —
- ✅ 不適用
- ◐不適用這條規則，但 CRA 仍可能按事實認定為經營收入
例外的生活變化
每一項都要求出售是因為、或預期這個事件發生，並留好證據。
家人去世
你或相關家人去世。
家裏添人
出生、領養、照顧需要照顧的親人。
分居離婚
關係破裂、分居至少 90 天。
人身安全
家暴等威脅人身安全的情況。
生病或殘障
你或家人的嚴重疾病、殘障。
工作或上學搬家
你或配偶為了新工作、或你為了全日制讀大專以上搬家（新住處離新工作地點或學校至少近 40 公里），或者你或配偶被非自願解僱。
資不抵債
破產或無力償還。
房子毀損
自然災害、被徵收。
結果差多少
| 項目 | 持有超過 1 年、自住 | 不滿 365 天、不符合例外 |
|---|---|---|
| 利潤怎麼算 | 主要住所豁免，一般全免 | 經營收入，100% 計稅 |
| 舉例：賺 10 萬 | 一般 0 | 全部 10 萬計入收入 |
| 虧損 | 自住房虧了本來就不能抵 | 視為零，也不能抵 |
| HST | 二手自住房一般不涉及，具體看供應性質 | 樓花轉讓一般要看 HST，按供應性質和身份判斷 |
要注意的地方
怎麼算 365 天
按實際持有權利或物業的期間算；樓花的合同權利和交房後的持有期要分開覈對。
例外要有證據
工作合同、醫生證明、分居協議 —— 符合例外的，要留好文件。
超過 1 年也不保險
買賣頻繁、裝修後快速轉手、買來就打算賣的，CRA 仍可能按經營收入處理。
晟謙怎麼幫
賣之前先看
持有不滿一年要賣的，先看是否符合例外、稅會差多少。
留好例外的證據
列出需要的文件，報稅時說明清楚。
樓花轉讓一起算
所得稅和 HST 一起處理；價格見本系列「晟謙能為投資者做什麼：報稅、帳戶和年度規劃」。
出處
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