賣掉自己一直住的房子，賺的錢一般不用交稅 —— 這是主要住所豁免。但它不是自動的：賣了要在報稅表上申報；一家人有兩套房、房子出租過、住不滿 12 個月就賣，都會讓結果變。
每一年都指定為主要住所的，賣房利得一般全免
一個家庭每年只能指定一處主要住所
賣了主要住所也要在 Schedule 3 上申報和指定
加拿大住宅持有不滿 365 天就賣，沒有法定例外的，一般按經營收入全額計稅，不能用豁免
豁免怎麼算
- 1
算出總利得
賣價 − 成本 − 賣房費用
- 2
數年份
持有期間指定為主要住所的年數
- 3
套公式
可以免的部分 =（指定年數 + 1）÷ 持有年數 × 利得，不超過利得；指定年數要符合通常居住和居民年份，「+1」一般還要求取得那年是加拿大居民
- 4
剩下的
按資本增值，一半計入收入
公式裏的「+1」，讓你在同一年賣舊房、買新房時，兩套房都能被覆蓋。
兩套房，怎麼指定
自住房 + 度假屋
兩套都偶爾住
一年只能指定一套
比較兩套房每多指定一年能增加的豁免額和整體稅負
一般按各房總利得和持有年數測算，不是直接比較某一年實際漲價；不一定要指定你常住的那套
出租過、改過用途的情況
| 情況 | 視作按市值賣出 改用途那天 | 可以做的選擇 推遲或保留豁免 |
|---|---|---|
| 自住改出租 | ✓一般視作按市值賣出再買回 | ✓可以選擇不視作賣出(45(2))，一般最多再保留 4 年資格；不能提折舊，租金照報，家庭同年不能再指定別的房 |
| 出租改自住 | ✓一般視作按市值賣出再買回 | ◐某些情況可以選擇推遲 |
| 房子裏一小部分出租（地下室） | ✕一般不視作賣出 | ◐出租部分小、沒有結構改變、沒提折舊的，通常不影響 |
| 在家辦公的一部分 | ✕一般不影響 | ◐提了折舊的會影響 |
自住改出租
- 🔄 視作按市值賣出
- ✓一般視作按市值賣出再買回
- 🛡️ 可以做的選擇
- ✓可以選擇不視作賣出(45(2))，一般最多再保留 4 年資格；不能提折舊，租金照報，家庭同年不能再指定別的房
出租改自住
- 🔄 視作按市值賣出
- ✓一般視作按市值賣出再買回
- 🛡️ 可以做的選擇
- ◐某些情況可以選擇推遲
房子裏一小部分出租（地下室）
- 🔄 視作按市值賣出
- ✕一般不視作賣出
- 🛡️ 可以做的選擇
- ◐出租部分小、沒有結構改變、沒提折舊的，通常不影響
在家辦公的一部分
- 🔄 視作按市值賣出
- ✕一般不影響
- 🛡️ 可以做的選擇
- ◐提了折舊的會影響
要注意的地方
不報會被罰
賣了主要住所卻沒在 Schedule 3 上申報和指定，可能失去豁免，還有逾期指定的罰款（每月 $100，最多 $8,000）。
「家庭」怎麼算
你、配偶，以及未滿 18 歲的未婚子女算一個家庭單位，合起來每年只能指定一處。
海外的房子也能指定
但同一年就不能再指定加拿大的自住房，見「跨境稅務」系列「賣掉中國的房子，加拿大要交資本增值稅嗎？」。
不滿 12 個月要小心
土地太大
超過半公頃的土地，超出部分一般不能享受豁免（除非是居住必需的）。
晟謙怎麼幫
賣之前先算
有兩套房的，先算指定哪套、哪幾年最划算。
改用途前先看
自住改出租、出租改自住之前，看要不要做選擇、怎麼做。
報稅時一次做對
Schedule 3、T2091 和指定一起處理；價格見本系列「晟謙能為投資者做什麼：報稅、帳戶和年度規劃」。
出處
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本文是一般性資料，不構成稅務建議。每個人的情況不同，具體安排請諮詢註冊會計師；服務價格以書面報價為準。
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