公司買廠房或商業地產：稅務和限制

禁令管什麼、不管什麼

上表只是大致情況。聯邦禁令目前有效到 2027-01-01，之後是否延長以政府公佈為準；禁令還有地域（大都市區以外）和身份等例外。外資控股的公司，一般也算「非加拿大人」。在多倫多市內買符合條件的住宅，除了安省 NRST，還可能另有多倫多市 10% 的市非居民投機稅(MNRST)，兩者分別判斷。

買一棟廠房，要交哪些稅

用哪家公司來買

錢從哪裏來

• 加拿大銀行的商業貸款：銀行會看公司的經營和信用記錄，外資新公司常要母公司擔保或更高的首付。
• 母公司借款：受資本弱化規則限制（按 1.5 倍測試，超出部分的利息不能扣，見本系列「資本弱化」一篇），利率要合理。
• 母公司投股本：最簡單，以後按稅法上的實繳資本（PUC）減資拿回。

要不要另設物業公司，沒有統一的答案：要把融資、擔保、稅務、以後怎麼賣一起權衡。

以後賣的時候

• 子公司賣物業：先判斷是資本性還是經營性 —— 長期自用、出租的，一般是資本增值（一半計入應稅收入）；買來就是為了轉賣獲利的，可能按經營收入全額計稅。建築物以前折舊的部分，賣的時候要「收回」(recapture)，單獨計算。
• 母公司賣子公司的股份：如果在賣出前 60 個月內的任何時候，子公司股份超過 50% 的價值來自加拿大的不動產等，股份就可能是「加拿大應稅財產」(TCP)。非居民賣 TCP，一般要先向 CRA 申請證書（Section 116），否則買方要預扣；稅收協定在這種情況下通常也免不了加拿大的稅，但具體要按協定條款和例外判斷。

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