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跨境稅務

中國的房子出租，加拿大怎麼報租金？

境外租金收入申報、可抵扣費用、匯率換算、外國稅抵免

Scott Tang, CPA更新 2026-11-05適用 2026 年規則約 4 分鐘

移民以後，國內的房子租出去，每月收租金 —— 在加拿大要作為租金收入申報（T776 表），扣掉和出租直接相關的費用，按淨租金交稅。在中國就這筆租金交過的個人所得稅，符合條件的可以在限額內抵加拿大的稅。

T776

租金收入和費用的申報表，中國的房子也用它

淨租金

租金減去合理費用後計入收入

可以抵

中國交的個稅，一般能申請外國稅收抵免

T1135

出租的海外物業算進海外資產申報

從租金到加拿大的稅

  1. 1

    全年租金

    換成加元（每月收的可以用全年平均匯率）

  2. 2

    減費用

    物業費、維修、中介費、房貸利息

  3. 3

    要不要提折舊

    可以選，但不能做出虧損

  4. 4

    淨租金計入收入

    和其它收入一起算稅

  5. 5

    抵中國的個稅

    T2209 外國稅收抵免

哪些費用能扣

物業費、維修保養

✅ 一般可以扣
✓
🚫 一般不能扣
—

中介費、代管費

✅ 一般可以扣
✓
🚫 一般不能扣
—

房貸利息

✅ 一般可以扣
✓只扣利息
🚫 一般不能扣
✕本金不能扣

房屋保險

✅ 一般可以扣
✓
🚫 一般不能扣
—

物業稅（作為費用）

✅ 一般可以扣
✓作為費用扣
🚫 一般不能扣
◐不算所得稅，不能拿來做外國稅收抵免

中國交的個人所得稅

✅ 一般可以扣
—
🚫 一般不能扣
◐不做費用，改做外國稅收抵免

裝修、換家電等大額改良

✅ 一般可以扣
—
🚫 一般不能扣
◐算資本支出，走折舊（CCA）

回國處理出租房的交通費

✅ 一般可以扣
✓主要為了收租、監督維修、管理出租房
🚫 一般不能扣
✕食宿；以探親、度假為主的行程

折舊（CCA）要不要提？ 可以提，也可以不提；規定是不能用折舊做出或擴大出租虧損。提了的折舊，將來賣房時可能要「回收」計稅。見「金融投資相關的稅務」系列「出租房的稅務：哪些費用能抵、折舊要不要提」。

中國那邊交的稅，怎麼拆

中國個人出租住房，常見的有個人所得稅、物業稅（月租金分攤後超過 10 萬元人民幣的，還有增值稅及附加），很多城市按綜合徵收率一起收。到了加拿大要拆開：

個人所得稅

做外國稅收抵免

最多抵到加拿大對這筆淨租金的稅

海外物業的租金不受 15% 的限制

物業稅、增值稅等

不是所得稅

按性質判斷能不能作為費用扣除

拿不到拆分明細的，找稅務機關或代繳的中介要

要注意的地方

  • 親友住、象徵性收租

    低於市場價、沒有真實獲利目的的，不能報虧損，費用要按實際出租情況分攤。

  • 記錄要齊

    租約、收租流水、費用發票、中國的完稅憑證，至少保留 6 年。

  • 親戚代收也是你的收入

    你是房子的實益擁有人、親戚只是代收的，租金還是你的收入。

  • 自住轉出租，先看改變用途

    原來自用的海外物業改成出租，一般視作按當時市值賣出再買回(可以看 45(2) 選擇)，資本增值、折舊和 T1135 的成本都要跟著定。落地前就有、一直出租的，成本才是落地那天的市值。

晟謙怎麼幫

  • 把帳理清

    用中文幫你整理租金和費用，把中國的稅分成可以抵的，和要按性質看能否扣除、計入成本或不能扣的。

  • 抵免和 T1135 一起做

    租金收入、外國稅收抵免和 T1135 在同一份報稅裏完成。

  • 賣房前先算

    打算賣的話，提前算好折舊回收和資本增值；價格見本系列「晟謙能為跨境家庭做什麼：從報稅到海外資產申報」。

出處

免責聲明

本文是一般性資料，不構成稅務建議。每個人的情況不同，具體安排請諮詢註冊會計師；中國的稅務問題請諮詢當地有資質的顧問；服務價格以書面報價為準。

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