眾所周知，加拿大稅務居民賣自住房（Principal Residence）所產生的資產增值是不用交稅的,在我們擁有多套物業投資的情況下，我們是否能夠利用這個政策進行一下避稅？答案是肯定的。
我們通過下面這個的案例來分析一下：
小明2017年花了40萬在多倫多買了公寓用於自住，在2019年，公寓的價格漲到了50萬，小明另外買了一套獨立屋，就把公寓出租出去了。注意，這時候公寓就從自住房變為了投資房。按照稅法45(1)(a), 小明在報2019年個人稅的時候需要申報自住房視作出售，其增值的10萬可申請增值稅豁免。同時小明在2019年又被視作以50萬的價格買回公寓用於出租。在2023年，公寓價格漲到了70萬，但是別墅得增值並不大，所以小明準備把公寓賣掉，但是短期內並不打算處理別墅。公寓所產生的資本增值一共是20萬 （70萬-50萬），其中一半，也就是10萬需要繳稅。假設小明的工資收入為9萬，賣房收益的稅率大概為40%，也就是在2023年小明需要額外交4萬的稅。
但是，如果小明在2019年的時候諮詢會計師進行了稅務規劃，會計師在了解小明的情況之後，在改變房屋用途的時候會幫小明做一個4-Year Election（稅法Election 45(2))。做了這個 Election 之後，2019 年不會產生視作出售，並且在改為出租後的 4 年內（2019–2022 年）仍可以把公寓指定為自住房。再加上自住房免稅公式裏額外的「加一年」，就覆蓋了小明擁有這套公寓的所有年份（2017–2023 年），所以小明在 2023 年賣房時，全部增值都免稅，不需要因為賣房交任何個人所得稅。
需要注意的是：每個家庭每年只能指定一套自住房，所以 2019–2022 年獨立屋就不能再指定為自住房（本例中獨立屋增值不大，因此是划算的）；另外，Election 有效期間不能為公寓申報折舊（CCA）。
通過這個例子，我們看到提前的稅務諮詢和規劃，幫小明在2023年度輕鬆節省了4萬稅金。
除此之外，在賣房的時候，我們還可以用投資虧損和 RRSP進行抵稅：
- 無論是股票或者其他資產所產生的虧損，都可以用於抵扣售物業生的資產增值。值得注意的是，即使虧損產生的時候對當年稅務沒有影響，也是需要及時申報的。
- RRSP對於高收入或者收入暴增的情況是非常有效的避稅工具，需要提前諮詢會計師做好計劃，才能合理利用。
晟謙會計事務所有著多年關於資產的稅務規劃經驗，如果您有多套物業，想要知道如何最有大限度地合理避稅，歡迎諮詢我們。