L'impôt sur la spéculation pour les non-résidents (ISNR) est un impôt de 15 % instauré par le ministère des Finances de l'Ontario le 21 avril 2017, qui vise les acheteurs étrangers (particuliers et sociétés) de biens immobiliers en Ontario. Comme cet impôt a pour but de décourager les investissements spéculatifs, les acheteurs dont l'intention est reconnue comme non spéculative, par exemple un achat pour usage personnel, peuvent avoir droit à un remboursement. Il convient de noter que l'ISNR est perçu par le ministère des Finances de l'Ontario, et non par l'Agence du revenu du Canada, et que sa définition d'acheteur étranger repose sur le statut d'immigration — plus précisément, les particuliers qui ne sont ni résidents permanents ni citoyens canadiens, ou les sociétés qui ne sont pas enregistrées au Canada.
Le taux et la portée de l'ISNR ont changé à plusieurs reprises depuis 2022 :
- Pour les conventions d'achat-vente signées avant le 30 mars 2022, les acheteurs de biens situés dans la région élargie du Golden Horseshoe devaient payer un ISNR de 15 %. Des remises étaient offertes aux acheteurs devenus résidents permanents dans un délai de quatre ans et (jusqu'au 31 mars 2025) aux étudiants étrangers et aux travailleurs étrangers admissibles.
- Pour les conventions d'achat-vente signées entre le 30 mars 2022 et le 24 octobre 2022, les acheteurs de biens situés n'importe où en Ontario devaient payer un ISNR de 20 %. Des remises ne sont offertes qu'aux personnes qui deviennent résidents permanents du Canada dans un délai de quatre ans.
- Pour les conventions d'achat-vente signées le 25 octobre 2022 ou après cette date, les acheteurs de biens situés n'importe où en Ontario doivent payer un ISNR de 25 %. Des remises ne sont offertes qu'aux personnes qui deviennent résidents permanents du Canada dans un délai de quatre ans.
Qui peut obtenir une remise de l'ISNR aujourd'hui?
Résidents permanents — vous pourriez avoir droit à une remise complète si :
- vous devenez résident permanent du Canada dans les quatre ans suivant l'achat;
- vous êtes propriétaire de l'habitation seul ou uniquement avec votre conjoint (si vous étiez conjoints à la date de conclusion de la transaction, un seul d'entre vous doit devenir résident permanent);
- vous avez emménagé dans l'habitation à titre de résidence principale dans les 60 jours suivant la conclusion de la transaction et y habitez depuis; et
- vous présentez votre demande dans les 180 jours suivant la date à laquelle vous devenez résident permanent. N'attendez pas votre carte de RP : le délai court à compter de la date à laquelle vous devenez résident permanent.
Les remises transitoires pour les étudiants étrangers et les travailleurs étrangers (pour les conventions signées avant le 30 mars 2022) ont pris fin le 31 mars 2025, et les demandes ne sont plus acceptées.
Référence :
Ontario : Remises et remboursements de l'impôt sur la spéculation pour les non-résidents
Points pratiques tirés de notre expérience
- Les personnes inscrites sur le titre de propriété comptent. La remise n'est offerte que si vous êtes propriétaire de l'habitation seul ou avec votre conjoint. Si une autre personne figure sur le titre — par exemple, un parent ajouté pour faciliter l'obtention du prêt hypothécaire —, la remise n'est généralement pas offerte.
- Emménagez dans les 60 jours et conservez des preuves. L'habitation doit devenir votre résidence principale dans les 60 jours suivant l'enregistrement du transfert, et vous devez continuer d'y habiter. Parmi les preuves utiles, mentionnons votre permis de conduire et d'autres pièces d'identité indiquant l'adresse, vos relevés bancaires et de carte de crédit, vos dossiers d'emploi et votre courrier personnel. Les factures simplement envoyées à l'adresse de la propriété, comme l'impôt foncier ou les factures de services publics, ont moins de poids — elles arriveraient même si l'habitation était louée.
- Condominiums en préconstruction. Si vous emménagez pendant la période d'occupation provisoire avant la conclusion définitive de la transaction, l'ISNR est payé lors de l'enregistrement du transfert à la conclusion définitive, et le délai de 60 jours court à compter de cette date.
Depuis 2019, Sheng Qian Professional Corp. a traité de nombreux dossiers de remboursement de l'ISNR et a eu de nombreux échanges avec les fonctionnaires du ministère des Finances de l'Ontario. Nous avons aidé des clients avec succès, même dans des cas où l'insuffisance des preuves d'occupation avait d'abord entraîné le refus de leur demande. En complétant les preuves manquantes et en présentant des appels bien étayés, nous avons obtenu des dizaines de milliers de dollars de remboursements pour nos clients, parfois au terme de plusieurs années de persévérance.
Si vous avez d'autres questions sur l'ISNR ou avez besoin d'aide, n'hésitez pas à communiquer avec nous.