Lorsqu'un non-résident du Canada vend un bien immobilier canadien, l'article 116 de la Loi de l'impôt sur le revenu exige que l'acheteur retienne 25 % du prix de vente brut — ou 50 % dans le cas d'un bien amortissable, comme la partie bâtiment d'un immeuble locatif —, à moins que le vendeur ne fournisse un certificat de conformité (« clearance certificate ») délivré par l'ARC. En pratique, l'avocat de l'acheteur retient ce montant à la conclusion de la transaction.
Fonctionnement du processus d'obtention du certificat
- Produisez le formulaire T2062 (et le T2062A pour un bien amortissable) au plus tard 10 jours après la vente — idéalement avant la conclusion de la transaction, afin que le certificat soit prêt plus tôt.
- Payez l'impôt sur le gain ou fournissez une garantie. L'ARC exige généralement 25 % du gain en capital estimatif (50 % du gain ou de la récupération d'amortissement dans le cas d'un bien amortissable), et non du prix de vente total.
- Recevez le certificat. L'ARC délivre le certificat de conformité, et l'avocat vous remet le reste de la retenue.
- Produisez la déclaration de revenus canadienne pour l'année de la vente. Votre impôt réel est calculé dans la déclaration, et tout montant payé en trop vous est remboursé.
Le non-respect du délai de 10 jours peut entraîner des pénalités et, sans certificat, l'acheteur doit verser la totalité de la retenue à l'ARC — ce qui peut immobiliser une grande partie du produit de votre vente jusqu'à l'établissement de la cotisation de votre déclaration.
La hausse proposée de ce taux de retenue à 35 % (annoncée en 2024 en même temps que la modification du taux d'inclusion des gains en capital) a été annulée en mars 2025. Le taux demeure de 25 %.
Si vous êtes un non-résident et prévoyez de vendre un bien canadien, communiquez avec nous avant la vente — une planification en amont accélère l'obtention du certificat et évite des retenues inutiles.