La taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) est une taxe fédérale annuelle de 1 % de la valeur des immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés au Canada, administrée par l'Agence du revenu du Canada (ARC). Elle a été éliminée à compter de l'année civile 2025 : aucune TLSU n'est payable et aucune déclaration n'est exigée pour 2025 et les années suivantes. Toutefois, les déclarations de 2022, 2023 et 2024 demeurent obligatoires, et les pénalités pour défaut de production continuent de s'appliquer.
Vous vendez un immeuble? Selon notre expérience, l'ARC est désormais susceptible d'examiner les déclarations de TLSU de 2022 à 2024 lors de la vente d'un immeuble, et les pénalités pour les déclarations non produites sont importantes. Si vous n'avez pas produit vos déclarations, nous vous recommandons de régulariser votre situation au moyen du Programme des divulgations volontaires (PDV).
Qui devait produire une déclaration (2022 à 2024)
- Les particuliers qui n'étaient ni citoyens canadiens ni résidents permanents et qui possédaient un immeuble résidentiel au Canada le 31 décembre — y compris les personnes se trouvant au Canada avec un permis d'études, un permis de travail ou un visa de visiteur.
- Pour 2022, la plupart des sociétés privées canadiennes, ainsi que les associés et les fiduciaires de sociétés de personnes et de fiducies qui possédaient un immeuble résidentiel, devaient aussi produire une déclaration, même si aucune taxe n'était payable.
- À compter de 2023, la plupart des sociétés, sociétés de personnes et fiducies sous contrôle canadien sont exclues et n'ont pas à produire de déclaration. Les sociétés dont 10 % ou plus du capital est détenu par des étrangers peuvent tout de même devoir en produire une.
Une déclaration distincte est exigée pour chaque immeuble et chaque année. Les propriétaires exemptés de la taxe — par exemple, parce que l'immeuble était loué ou constituait une résidence principale — devaient généralement produire quand même une déclaration pour demander l'exemption.
Dates limites et pénalités
- Chaque déclaration devait être produite au plus tard le 30 avril de l'année suivante; toute déclaration de 2022 à 2024 non encore produite est donc maintenant en retard.
- La pénalité minimale pour production tardive est de 1 000 $ pour un particulier et de 2 000 $ pour une société pour chaque déclaration, plus des pénalités calculées en pourcentage et des intérêts lorsqu'une taxe est payable.
- Pour les déclarations produites après le 31 décembre de l'année suivante, la pénalité liée à certaines exemptions est calculée comme si l'exemption ne s'appliquait pas — les pénalités peuvent donc être beaucoup plus élevées que le minimum.
Programme des divulgations volontaires (PDV)
Si vous avez omis de produire une déclaration de TLSU, le PDV peut offrir un allègement des pénalités et d'une partie des intérêts. L'ARC accepte les demandes au titre du PDV pour les déclarations de TLSU en retard, même lorsqu'aucune taxe n'est due. Plus vous présentez votre demande tôt — idéalement avant que l'ARC communique avec vous —, plus l'allègement possible est important. Nous préparons à la fois les déclarations en souffrance et la demande au titre du PDV.
Renseignements nécessaires pour produire la déclaration
- Numéro d'identification fiscale : votre numéro d'assurance sociale (NAS). Si vous n'en avez pas (par exemple, si vous êtes titulaire d'un visa de visiteur), vous devez d'abord obtenir un numéro d'identification-impôt (NII), ce qui exige des copies certifiées conformes de pièces d'identité comme votre passeport.
- Pour une société : son numéro d'entreprise (NE).
- Renseignements sur l'immeuble : l'adresse, le numéro de rôle d'évaluation municipale, le numéro d'identification de la propriété (PIN) figurant dans les documents de clôture de votre achat, et la valeur imposable indiquée sur le compte de taxes foncières final de chaque année.
- Usage de l'immeuble pour chaque année (occupé par le propriétaire, loué, vacant, etc.), afin de déterminer si une exemption s'applique.
Référence : ARC — Taxe sur les logements sous-utilisés
Si vous avez des déclarations de TLSU non produites ou prévoyez vendre un immeuble, communiquez avec nous.