Il est bien connu que les gains en capital réalisés à la vente d'une résidence principale sont exonérés d'impôt pour les résidents fiscaux canadiens. Mais peut-on tirer parti de cette règle pour optimiser l'impôt lorsqu'on possède plusieurs propriétés à des fins de placement? La réponse est oui.
Analysons la question à l'aide de l'exemple suivant :
En 2017, Jack a acheté un condo à Toronto pour 400 000 $ comme résidence principale. En 2019, la valeur du condo était passée à 500 000 $. Jack a alors acheté une maison individuelle et décidé de louer le condo. À ce moment-là, le condo est passé du statut de résidence principale à celui de bien de placement.
Selon l'alinéa 45(1)a) de la Loi de l'impôt sur le revenu, Jack doit déclarer dans sa déclaration de revenus de 2019 que le condo a fait l'objet d'une « disposition réputée » à sa juste valeur marchande. Le gain en capital de 100 000 $ accumulé pendant que le condo était sa résidence principale est entièrement exonéré d'impôt. Simultanément, Jack est réputé avoir racheté le condo à 500 000 $, montant qui devient son prix de base rajusté (PBR) aux fins de la location.
En 2023, la valeur du condo atteint 700 000 $, alors que la maison ne s'est pas appréciée de façon notable. Jack décide de vendre le condo, mais de garder la maison pour l'instant. Le gain en capital total sur le condo est de 200 000 $ (700 000 $ − 500 000 $), dont la moitié, soit 100 000 $, est imposable. En supposant que Jack touche un salaire annuel de 90 000 $, le taux d'imposition sur le revenu supplémentaire provenant de la vente serait d'environ 40 %, ce qui entraînerait un impôt supplémentaire de 40 000 $ pour 2023.
Cependant, si Jack avait consulté un conseiller fiscal en 2019 pour planifier ses impôts, celui-ci aurait pu lui suggérer de produire le choix de quatre ans (paragraphe 45(2)). Grâce à ce choix, il n'y a pas de disposition réputée en 2019, et le condo peut continuer d'être désigné comme résidence principale de Jack pendant au plus quatre ans après qu'il est devenu un bien locatif (2019–2022). Combiné à l'année « plus un » de la formule d'exemption, ce choix couvre toutes les années pendant lesquelles Jack a été propriétaire du condo (2017–2023); ainsi, lorsqu'il le vend en 2023, la totalité du gain est exonérée et il ne doit aucun impôt sur la vente.
Il y a toutefois des compromis : une famille ne peut désigner qu'une seule résidence principale par année, de sorte que la maison ne peut pas être désignée pour 2019–2022 — ce qui en vaut la peine ici puisque la maison s'est à peine appréciée — et aucune déduction pour amortissement ne peut être demandée sur le condo pendant que le choix s'applique.
Cet exemple montre comment une planification fiscale proactive peut faire économiser 40 000 $ d'impôt à Jack en 2023.
Autres stratégies pour réduire l'impôt lors de la vente de propriétés :
Utiliser les pertes de placement
Les pertes subies sur des actions ou d'autres biens peuvent compenser les gains en capital provenant de la vente de propriétés. Même si les pertes n'ont aucune incidence sur l'impôt de l'année où elles surviennent, il est essentiel de les déclarer sans tarder pour qu'elles puissent être utilisées ultérieurement.Maximiser les cotisations au REER
Les REER sont très efficaces pour réduire le revenu imposable lors des années à revenu élevé ou lorsque le revenu augmente soudainement. Une bonne planification avec un conseiller fiscal est nécessaire pour utiliser cet outil efficacement.
Chez Sheng Qian Professional Corp., nous avons une vaste expérience de la planification fiscale liée à la propriété et au placement immobiliers. Si vous possédez plusieurs propriétés et souhaitez optimiser votre situation fiscale, n'hésitez pas à communiquer avec nous pour obtenir des conseils d'expert.