Public visé :
Les particuliers qui investissent ou prévoient investir dans l'immobilier.
Résidence principale ou immeuble de placement
Pour les résidents fiscaux canadiens, les gains en capital réalisés à la vente de la résidence principale sont exonérés d'impôt. Toutefois, chaque ménage ne peut désigner qu'une seule propriété comme résidence principale par année.
Qu'est-ce qui est admissible à titre de résidence principale?
- Un logement dont vous êtes propriétaire — une maison, un jumelé, une maison en rangée ou un logement en copropriété, ainsi que le terrain sur lequel il se trouve.
- Habité pendant l'année — le logement a été normalement habité par vous, votre époux ou conjoint de fait, ou vos enfants.
- Désigné par vous — une seule propriété par famille peut être désignée pour chaque année, et la vente doit être déclarée dans votre déclaration de revenus.
- Détenu pendant que vous étiez résident fiscal canadien — il s'agit de la résidence aux fins de l'impôt, et non du statut d'immigration.
- Terrain — en général, jusqu'à un demi-hectare (environ 1,24 acre) est couvert; davantage seulement si c'est nécessaire à l'usage et à la jouissance du logement.
Dès que vous acquérez une deuxième propriété, celle-ci est considérée comme un immeuble de placement, et les gains en capital réalisés à sa vente sont imposables :
- 50 % du gain en capital est imposable (le taux d'inclusion des gains en capital).
La hausse proposée du taux d'inclusion à deux tiers pour les gains supérieurs à 250 000 $ (annoncée en 2024) a été annulée en mars 2025. Le taux d'inclusion demeure de 50 %.
Pour la planification fiscale à long terme visant plusieurs propriétés, consultez Investir dans plusieurs propriétés.
Cessions de contrats d'achat de condos sur plan (condos en prévente)
Il est important de comprendre que la cession d'un contrat d'achat de condo en prévente est de nature différente des autres opérations sur des biens. Alors que la plupart des biens génèrent des gains en capital, les profits tirés de la cession de contrats de condos en prévente réalisée dans une intention de placement sont considérés comme un revenu d'entreprise, ce qui signifie que 100 % des profits sont imposables. Le gouvernement montre ainsi qu'il décourage ce type d'activité spéculative en lui imposant un fardeau fiscal plus lourd.
Dès lors que les gains sont considérés comme un revenu d'entreprise, les cessions de contrats de condos en prévente sont également assujetties à la taxe de vente (TPS/TVH/TVP). Comme ces opérations sont reconnues comme des activités commerciales, le vendeur doit verser 13 % de TVH au gouvernement. Toutefois, l'ajout de cette TVH au prix de vente rend souvent la propriété moins concurrentielle sur le marché, si bien que la plupart des vendeurs absorbent ce coût dans le prix de vente.
Exemple :
Jack a acheté un condo en prévente en 2018 pour 500 000 $ (TVH incluse). En 2024, sa valeur marchande est de 700 000 $ (TVH incluse).
TVH sur le prix de vente :
700 000 $ ÷ 1,13 × 0,13 = 80 531 $TVH incluse dans le prix d'achat :
500 000 $ ÷ 1,13 × 0,13 = 57 522 $TVH nette à verser au gouvernement :
80 531 $ − 57 522 $ = 23 009 $
Ce montant de 23 009 $ ne représente que la TVH à payer — l'impôt sur le revenu applicable au profit s'y ajoute.
Résumé
Les obligations fiscales liées aux cessions de contrats de condos en prévente réalisées dans une intention de placement sont nettement plus lourdes pour les raisons suivantes :
Les gains sont considérés comme un revenu d'entreprise et imposés à 100 %.
Une TVH de 13 % s'applique au revenu d'entreprise.
Fort d'une vaste expertise en fiscalité et en planification financière, Sheng Qian CPA a traité avec succès de nombreux dossiers de placement immobilier. Si vous avez des questions fiscales sur des opérations immobilières, n'hésitez pas à nous consulter pour obtenir des conseils professionnels.